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内幕一肖中特贝财经独家策划:《A股四季度赚钱手册》之租售同权

日期:2017-10-30 15:43  来源:未知    文章作者:admin

  分析了医疗和非银两大行业之后,今天彩贝财经(icaibei)要和大家来聊聊概念了。很多喜欢踏着风口逐着浪的投资者可能更希望抓住四季度最有潜力的概念板块。

  9月29日,《北京城市总体规划(2016年-2035年》全文公布,强调完善购租并举的住房体系,要求未来五年新供应各类住房中,租赁类比例应占到约30%。

  9月15日,上海市发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》。《实施意见》明确,至2020年,要基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。

  今年7月,九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,租赁市场的顶层设计已接近完成,后续贯彻落实将是关键。

  今年5月,住建部公布的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》是我国首部专门针对住房租赁和销售的法规。

  其实,2016年以来,国家层面密集出台一系列租赁市场相关政策,其中住建部提出将立法明确“租售同权”,这也成为了后续市场关注的热点。截止目前,北京、广州、深圳、上海等重点城市均已经出台租赁政策的具体实施意见。

  租售同权,住建部称将立法明确“租售同权”:租房与买房居民享同等待遇,住建部有关负责人说,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

  户籍制度是我国长期以来实施的一项基本的国家行政制度,目前城市各种公共、准公共服务基本与户籍挂钩,拥有户籍可以享受当地包括教育、医疗、社会保障等各种公共服务的权利。由于历史原因和管理的需要,在不同的城市,房产与户籍、房产与某项公共服务也进行了一定程度的交叉挂钩。

  因此,“租售同权”只是一个概念统称,不能一概而论,各地政府根据自身情况和目标人群来具体定义这一概念的不同内涵,并决定所同“权”的含金量。

  我国租赁人口预计为1.9亿,租赁市场规模已超万亿。但与发达国家的成熟市场相比,无论租赁人口还是整体租赁市场规模都还有较大的发展空间。即便是我们的超一线城市,上海、北京、深圳的租赁市场规模分别也仅为1168、1054、930亿元,相较纽约、洛杉矶、东京等发达国家的一线城市,存在两倍以上的发展空间。

  如果统计全国整体租赁情况,情况就更不乐观了。根据链家研究院数据,我国租赁人口及房屋比例仅为11.6%和18%,而该数据在英国、美国、日本等成熟市场都在35%以上,并呈现供需平衡的状态。同时对比租赁市场与交易市场规模,目前我国租赁市场比重仅有6%,相比于日本市场的26%,美国市场的27%来说,中国的租赁市场相对于交易市场的发展严重不足,因此提高租赁市场的地位将是我国住房新体系的一个大趋势,由“重售轻租”向“购租并举”迈进。

  特别需要强调的是,北、上、深三城作为房地产市场发展时间最长、规模最大、最成熟的代表,2016年二手房销售额分别是新房销售额的3.3、1.6、2.3倍,已进入了房地产存量时代。同时,一线城市高企的房价使得租房成为流动人口解决住房问题的最优途径。

  房价:随着全国住房租赁体系的完善,租赁供应的提升并不会消灭住房需求,但会驱使全国重点城市购房人群的平均年龄会逐步延后,向发达国家靠拢,从而影响房屋成交热度,进而控制房价上涨预期。事实上这点已经北京、上海、天津、合肥等重点一二线城市发生。

  租金:随着城市的发展和成本的逐渐提高、从购房市场转移至租房市场需求的不断增多,长期来看房租将分层次呈稳步上涨趋势,政府供给租赁房上涨速度将慢于个人或机构提供的租赁房。另外,“租售同权”政策本身也将会带动资源集中区域房租上涨。

  投资:在各种因素的共同作用下,租售同权对房地产投资并无太多负面影响。根据最新测算,12个试点城市投资额由2016年的26075亿元提升至27057亿元,占比2016年全国投资额由25.4%提升至26.4%。预计在几轮强力调控政策的影响下,下半年房地产投资增速逐渐放缓后将保持一个相对稳定的水平,不会对经济稳定增长起到拖累作用。

  人口:类似“租售同权”的将部分公共服务和租房进行挂钩的政策为城市控制人口、调节人口结构提供了非常有效的抓手。一线城市在制定“租售同权”政策时通过与户籍等其他权利配套设置较高门槛,在控制人口增长速度的同时还对人口结构进行了调整。二线城市则利用将户籍等权利和租房挂钩,降低外来人才生活成本,帮助外来人才解决后顾之忧,增强城市亲和力,提高对人才的吸引力。

  机构人士表示,在房地产市场泡沫化程度依然较高的背景下,国家推动住房租赁市场的发展,根本出发点在于激活住房租赁的市场需求,以平衡房地产市场供需矛盾,平抑房价,推动住房向居住属性回归。在政策力挺下,租房时代已经越来越近。

  在房产调控政策将会长期存在的预期下,房地产市场长效机制的完善需要在此期间不断磨合和修正,近期政策重心已经在逐渐向住房市场倾斜,配套制度和国企资源也将会跟上,这将会对整个租房购房市场乃至社会产生深远的影响。

  一方面,租赁规模的增长来源于持续增长的流动人口规模,城市化进程进入第二阶段,将有更多人口从中小城市向大城市聚集,将给一二线城市提供增量租赁人口。另一方面,租金水平也将随可支配收入及CPI的增长而上升。

  当然,就租赁市场的整体发展而言,一线城市是主战场,二线城市迎大繁荣,得TOP 20城市者得天下。

  分析了这么多,不知道大家是否对租售同权有了一个合理的认识。这个时候再来看投资机会,应该会有更深的理解。

  当前A场和租售同权能扯上关系的多是切入地产中介相关业务,部分涉足长租公寓。据了解,很多房地产开发商其实也涉足租赁市场,只不过业务占比暂时还不大。

  但既然政策大力扶持,自然会有各路资金与玩家蜂拥而至。抢先进入市场的公司无疑能够获得先发优势,但真正拥有竞争优势能够在市场中立足并成长的公司其实也屈指可数。

  两个月的走势,也能看出明显伴随着政策的阶段性释放。节前北京城市总体规划的出台,无疑为租赁住房市场注入了新的一波政策支持。节后大概率冲在前面!

  世联行:公司是一家地产顾问代理公司,公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务,服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主;有长租公寓业务世联红璞。

  市北高新:公司地处上海,主营业务为园区产业载体开发经营及园区产业投资的综合运营商,下属有多家地产中介公司。

  三六五网:公司是一家专注服务于房地产和家居行业,致力于为我国房地产和家居消费者提供行业资讯、产品信息搜索和查询等服务,同时是长租公寓SAAS系统提供商公司。

  昆百大A:2017年2月公告,公司重大资产重组的标的资产为北京我爱我家房地产经纪有限公司,收购价格为61.82亿元。其经营范围主要为从事房地产经纪业务;经济信息咨询;企业形象策划等。

  联络互动:2017年1月份,公司拟使用联络金融服务平台的部分募集资金20422.06万元,加自筹资金约2674.94万元,合计23097万元,购买会找房(北京)网络技术有限公司部分股权并对其进行增资,股权转让和股权认购完成后,公司持有其完成增资后51.33%的股权。经过2年高速发展,目前会找房的业务已覆盖全国20多个一线及省会城市。

  华鑫股份:公司参股子公司上海力敦地产经纪有限公司注册资本500万元,主营业务为房地产经纪等。

  新华传媒:全资子公司上海新置华城房地产经纪有限公司主营房地产经纪业务,凭借公司在文化传媒领域的独特优势,新置华城通过房地产媒体平台向房地产营销代理及房地产金融服务延伸。

  国创高新:2017年1月3日午间披露重组方案,公司拟以38亿元购买深圳云房100%股权。资料显示,深圳云房是一家以O2O模式为核心的房地产中介服务提供商,主要从事新房代理、房屋经纪业务。

  明牌珠宝:2015年12月份,公司拟出资7亿元通过受让,增资取得好屋中国25%股份,好屋中国是国内领先的房地产电商平台和全民众销平台之一,截止至2015年9月30日,好屋中国已完成了全国62个大中城市和4个海外城市的布局。

  绿地控股:公司是中国第一家跻身《财富》世界500强的以房地产为主业的综合性企业集团,并在中国房地产主业的综合性企业集团中排名第一位。公司子公司上海金丰易居房地产顾问有限公司、上海天丰房地产顾问有限公司等从事房地产经纪业务。

  深圳能源:2017年8月16日晚公告,控股子公司妈湾公司拟将开发建设的深圳市南山区电力花园二期住宅项目整体定向、分期向深圳市人才安居集团有限公司租售。该项目设计住宅总建筑面积约4.88万平方米,共545套商品房,其中年内拟完成81套商品房的出售,剩余部分暂以整体租赁形式出租。

  三湘印象:公司全资子公司上海三湘房地产经纪有限公司,经营范围包含房地产经纪、房地产信息咨询等,成立于2003年,是上海市房地产经纪行业协会理事单位。

  说到底,“租售同权”其实是房地产市场长效机制的一个重要组成部分。既然是长效机制,未来的政策落地会呈现出持续、长期的特点,所以整个概念板块的配置也可以拉长远一些,四季度应该只是这个热潮的开始。

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